Рынок недвижимости: черный список — по желанию и по закону

Реестр недобросовестных участников торгов (покупателей и арендаторов государственных и муниципальных земельных участков) — пример черного списка, создание которого предусмотрено законодательством. Однако вопросы к правилам его ведения остаются

Официальные черные списки — вещь опасная: единожды попавшим в них крайне трудно потом исправить информацию о себе, даже по решению суда. А вдруг человек, проект или компания отнесены туда по ошибке или по чьему-то злому умыслу? А вдруг данные, на основе которых составлен список, устарели? А вдруг произошел системный сбой и список вообще нерелевантен?

А самое главное, вдруг имена и названия обнародованы в негативном свете, репутации пострадали или полностью разрушены, профессиональная деятельность ограничена или вообще приостановлена и все такое, но конечная цель, ради которой все затевалось (ну, не ради же удара по двум-трем компаниям или людям), так и не достигнута? И зачем тогда все усилия, все временные и финансовые траты, весь этот энтузиазм правдорубов?

Черные списки бывают разные. Большинство появляются в рамках профессиональных или социальных договоров и в принципе могут именоваться чисткой рядов. Например, в конце 2022 года в своем выступлении на XI Всероссийском съезде Национального объединения проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ) глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил о том, что по инициативе ведомства еще до конца 2022 года создадут федеральный черный список проектных организаций, некачественно выполняющих свою работу.

По словам министра, включение в список какой-либо организации будет означать для нее потерю статуса. «Я считаю, что 2023 год — это время кардинальных изменений в проектировании, повышения ответственности, которые будут осуществляться Министерством строительства и ЖКХ России», — подчеркнул тогда Ирек Файзуллин.

Сразу же все заговорили об опасности реализации этой инициативы, о полной непродуманности ее механизмов и так далее. В итоге пока все, кажется, затормозилось на локальных черных списках, которые ведут профильные СРО или организации вроде Единого информационно-расчетного центра экспертизы в строительстве.

Но есть принципиально иной вариант. В последнее время активно обсуждается электронный реестр недобросовестных участников торгов — покупателей или арендаторов государственных и муниципальных земельных участков.

На платформе ГИС «Торги» ФАС намерена указывать всех, кто не выполнил своих обязательств по результатам предыдущих торгов и уклонился от заключения договора. Их имя или название юрлица, место его нахождения и ИНН будут значиться в реестре два года, в течение которых провинившимся запрещено принимать участие в торгах.

В отличие от черного списка проектировщиков ведение реестра недобросовестных участников торгов имеет под собой железобетонные законные основания и по большому счету является скорее обязанностью, чем желанием. «Есть статья 39.12 Земельного кодекса, пункты 28 и 29 которой устанавливают право государственных органов (в частности, Федеральной антимонопольной службы) вести такие реестры. В данном случае все очень близко по сути к 44-ФЗ о госзакупках, где также ведется черный список и процедура в принципе схожая. Если покупатель повел себя не так, как предписывает закон (либо не направил договор, либо не исполнил его и так далее), организатор торгов направляет информацию в ФАС, которая после проверки размещает ее на своем ресурсе», — делится подробностями председатель московской коллегии адвокатов «Фокин и партнеры» Владимир Фокин.

Владимир Фокин
председатель московской коллегии адвокатов «Фокин и партнеры»
«Мы можем, конечно, долго рассуждать о последствиях публичности данного списка, но закон есть закон: законодатель установил такой порядок. Хочешь участвовать в торгах — будь внимателен, будь исполнителен, не оплошай. Конечно, попадание в этот реестр, по сути, делает невозможным заключение каких-то сделок в будущем в пределах двух лет, поэтому очень внимательно нужно участвовать во всех конкурсах, и, что самое главное, очень внимательно относиться к документации».

Никто не без греха, и ошибки, к сожалению, не исключены. Но, как подчеркивает Владимир Фокин, само законодательство содержит механизмы их устранения. «Во-первых, все можно исправить в административном порядке, если налицо какая-то техническая ошибка или сама информация ошибочна: из практики нам известно, что иногда происходили сбои технического характера либо была какая-то неразбериха в электронных документах. Во-вторых, ошибку можно исправить в судебном порядке: например, если компания попала в черный список в результате какого-то спора по поводу исполнения или неисполнения контракта», — объясняет эксперт.

В целом «мера направлена на то, чтобы сделать торги более прозрачными. Выиграл — заключай договор, либо не лезь. На мой взгляд, конструкция сама по себе вполне взвешенная и учитывает права и обязанности обеих сторон. Так что никаких особых изъянов я в ней не вижу», — говорит Владимир Фокин.

Игроки рынка, с которыми побеседовал BFM.ru, находят в ведении и конкретно этого, земельного, и других подобных ему реестров немало плюсов. Но и вопросов остается немало, признается партнер, руководитель направления земельных отношений и индустриальной недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) Диана Мирзоян.

Диана Мирзоян
партнер, руководитель направления земельных отношений и индустриальной недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP)
«Реестр недобросовестных участников торгов поможет избежать срывов сделок и ускорит вовлечение в оборот земельных участков. При правильной реализации данная мера сделает рынок более дисциплинированным и прозрачным. Но интересно, насколько тщательно будет проверяться юридическое лицо и кейсы по конкретным торгам и будут ли попадать в черный список аффилированные с нарушителем лица?»

Вообще, как считает замдиректора департамента стратегического консалтинга компании RRG Иван Подкова, «идея создания и публикации списков недобросовестных участников направлена на сокращение схем с использованием подставных компаний, которые позволяют выигрывать торги с высокой долей вероятности. Если к участию будут допускаться только добросовестные компании, это застрахует от обвинений в проведении «заказных торгов» их организаторов».

Иван Подкова
замдиректора департамента стратегического консалтинга компании RRG
«Важно, чтобы законодательно были четко прописаны критерии: при каких условиях участник начинает считаться недобросовестным. Ведь победитель торгов может отказаться от исполнения своих обязательств не только из-за того, что он участник или организатор нелегальной схемы. Отказ может произойти из-за изменившихся финансовых обстоятельств или по иным мотивам, а также из-за технической ошибки. Необходимо предусмотреть алгоритм исключения из списка, если компания или физлицо докажут, что отказ от исполнения обязательств произошел не по их вине».

Обнародование подобного списка вряд ли способно чем-то навредить, утверждает эксперт. «В настоящее время существует масса сервисов, которые позволяют получить практически всю информацию о деятельности юридических лиц. Теперь есть еще одно поле — проверка по включению юрлица в списки недобросовестных участников торгов. Те, кого это реально может волновать, — это структуры, которые используют схему с участием в торгах с подставными компаниями. Для них появится барьер. Не думаю, что это глобально решит проблему, наверняка будут найдены новые лазейки или будет создаваться больше компаний-однодневок, но все равно это правильный шаг навстречу тому, чтобы сделать торги более прозрачными», — подводит черту Иван Подкова.

Увы, беседы в рыночных кулуарах позволили BFM.ru услышать и куда менее оптимистичные оценки: любая проштрафившаяся компания может быстро создать новое юрлицо и вновь вступить в торги, так что все эти списки и реестры — чистая филькина грамота.