Рынок недвижимости: добросовестных потребителей защищать, а недобросовестных — наказывать

Сфере real estate нужны более четкие и жесткие правила: похоже, именно так решили люди и структуры, в чьей власти эти правила если не единолично принимать, то хотя бы выносить на обсуждение. Предложенные за последнее время ограничения касаются в том числе и конечных потребителей, но по большей части им же должны пойти на пользу

Недавно был обнародован законопроект № 444859-8 «О внесении изменений в статью 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», который предлагает ввести новую норму и обязать нотариусов фиксировать на видео все сделки с недвижимостью, собственники которой старше 60 лет. Эти материалы могут стать основанием для проведения судебной экспертизы, то есть в случае чего оспорить сделку станет значительно проще. С другой стороны, результаты видеофиксации будут служить доказательствами и в пользу продавца, его правда на его стороне.

Как напоминает телеграм-канал «Законы стройки», право на видеофиксацию нотариальных действий у нотариусов имеется с июля 2015 года. Но теперь отдельно закрепляется именно обязанность нотариуса фиксировать на видео сделки с имуществом владельцев преклонного возраста.

Еще один недавно опубликованный на сайте Госдумы законопроект № 444869-8 «О внесении изменений в статью 36 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» неожиданно вызвал бурную «бюрократическую» дискуссию. Хотя документ всего лишь предлагает позволить супругам запрещать сделки с общей недвижимостью без их участия.

«Решается проблема, когда один из супругов распоряжается общей недвижимостью без согласия своей второй половины. Вводится новая норма, которая наделяет каждого из супругов правом вносить в ЕГРН сведения о том, что операции с недвижимостью, которая является общим имуществом супругов, запрещены без его личного участия. То есть без разрешения второго супруга нельзя будет провести государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права на общую недвижимость, обременение объекта недвижимости», — поясняют эксперты «Законов стройки».

Еще несколько деталей: согласно законопроекту, на основании поданного заявления в течение не более пяти рабочих дней со дня его приема в ЕГРН вносится запись о невозможности регистрации сделок с недвижимостью. Заявление может быть подано в форме электронного документа без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

«Напоминаем, что сейчас сделки с общим имуществом супругов заключаются и без письменного согласия мужа или жены. Супруг имеет право оспорить сделку, но только через суд. Ему потребуется доказать, что он не давал на нее устного согласия», — подчеркивает телеграм-канал.

Однако в комментариях экспертов тут же обвинили в том, что они пишут ерунду, потому что, во-первых, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса и так требует нотариального согласия второго супруга на сделку с недвижимостью, а во-вторых, каждый собственник сейчас вправе пойти в МФЦ и подать заявление на запрещение каких-либо действий с принадлежащими ему объектами без его личного присутствия.

Эксперты вынуждены были объясняться, точнее — объяснять. «Похвально, что вы читаете Семейный кодекс, но этого недостаточно. При отсутствии согласия супруга на продажу недвижимости Росреестр зарегистрирует переход права и без него, но внесет отметку о том, что необходимое в силу закона согласие не было представлено, и в будущем данная сделка может быть оспорена вторым супругом в суде. Отметка эта будет присутствовать в выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения», что не является обременением и формально не препятствует проведению сделки», — таким был ответ на первое замечание.

Что касается второго, то и здесь есть определенные нюансы. «Запрет регистрации любых сделок со своей недвижимостью блокирует только сделки, совершенные на основании доверенности. Возможность подписания договора купли-продажи квартиры при помощи электронной цифровой подписи и электронной регистрации перехода права сохраняется. Договор, подписанный в электронном виде с помощью электронной подписи, приравнивается к договору, подписанному гражданином лично», — отметили эксперты.

«Суды рассматривают множество дел об общей недвижимости супругов. И далеко не все из них заканчиваются в пользу пострадавших. Даже если они читают Семейный кодекс. Поэтому законопроект представляется весьма интересным», — подвел черту телеграм-канал и на этом дискуссию закрыл.

Председатель московской коллегии адвокатов «Фокин и партнеры» Владимир Фокин в беседе с BFM.ru подчеркнул: действительно, сейчас вопросы, связанные с общей недвижимостью супругов, регулируются Гражданским и Семейным кодексами, и норма там сложена так, что совместным имуществом может распоряжаться один из супругов. То есть согласие второго презюмируется (презюмировать — добросовестно и убежденно считать определенное положение истинным, пока оно не опровергнуто. — Прим. ред.).

«Очень много ситуаций, когда из-за разных межличностных факторов второй супруг не согласен со сделкой по общей квартире, дому, участку и чему бы то ни было. Механизм, который сейчас заложен в законодательстве, дает второму супругу право оспорить ее в суде. Но, как вы понимаете, это вносит определенную сумятицу и рождает неуверенность у покупателя. Именно поэтому уже лет десять, насколько я помню, при сделках с недвижимостью у второго супруга запрашивают нотариальное согласие на продажу квартиры, а кто-то и на приобретение запрашивает (то есть на распоряжение деньгами), чтобы в последующем не было оснований для оспаривания», — делится наблюдениями юрист.

Владимир Фокин
председатель московской коллегии адвокатов «Фокин и партнеры»
«Люди более-менее приспособились, но все это вызывает определенные неудобства процессуального характера, документального характера. Законопроект как раз призван устранить эту неопределенность. Почему это не было сделано ранее, непонятно. Ну, скажем так: созрели технологии — стало возможно. Это удобно: никуда не нужно идти, сервис госуслуг уже получил довольно большое распространение, все примерно понимают, как пользоваться ЭЦП, поэтому созрел момент для изменения порядка пользования семейным имуществом».

Когда и если этот законопроект будет реализован, для обычных граждан он станет даже более удобным, чем ныне действующая система, считает эксперт. «Почему? Потому что в силу разных причин — исторических, культурных и других — у нас не сильно принято заключать брачные контракты. Это порождает определенные споры по поводу семейного имущества между супругами, и, что самое важное, — законопроект на процедурном уровне исключает эти споры. То есть супруг может подать или не подать заявление в реестр о том, чтобы без его согласия сделки не заключались. Кому от этого будет плохо? Никому. Сам супруг будет уверен, во-первых, что без него сделку не заключат, во-вторых, риск подделывания подписи второго супруга или каких-то манипуляций от его имени также уменьшается. Поэтому я вижу в этом только пользу. Другое дело, что информацию надо будет донести до людей», — говорит Владимир Фокин.

Наконец, законопроект о поправках в КоАП, который внесло в Госдуму Законодательное собрание Красноярского края, предлагает ввести административное наказание как за факт незаконного подключения к водопроводу и канализации, так и за последующее использование этой незаконной врезки. Изучавшее инициативу правительство признало ее заслуживающей внимания и со своей стороны предложило подумать над увеличением штрафов, которые не пересматривались с 2007 года.

Пока упражнения, связанные с этим повышением, можно считать чистой арифметикой, но нарушителям она явно не понравится. «Ужесточение ответственности за самовольное подключение к водопроводу целесообразно. Штрафы следует повысить существенно — до десяти раз», — уверен член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. «Взыскания должны делать подключение невыгодным. То есть они должны быть дороже, чем законное подключение, а значит, повысить их нужно не меньше чем кратно: для физлиц — до 15 тысяч рублей, для юрлиц — до 300 тысяч», — отметил гендиректор ПАО «ГИТ» Валерий Ковалев. По мнению члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергея Колунова, санкции следует повысить исходя из размера инфляции с 2007 года», — такие экспертные высказывания приводят в своем материале «Известия».

Кроме того, по словам Александра Якубовского, речь должна идти о модернизации норматива, по которому рассчитывается сумма ущерба, причиненного собственнику водопровода. Сейчас этот ущерб рассчитывается исходя из пропускной способности незаконной врезки за последние полгода, но депутат уверен, что период нужно увеличить до 12 месяцев.