Предложение в трех частях. Часть I: застройщики и смена финансовых декораций

Застройщики продолжают активно выводить на рынок новые проекты, однако с середины прошлого года объем нераспроданного жилья, находящегося в стадии строительства, постоянно растет. Все понимают, что с этим надо что-то делать, и уже начинают звучать предложения, что именно

Рынок недвижимости продолжает обсуждать инициативы, озвученные в основном на прошлой неделе. Первое предложение (в значении «возможность, о которой не мешало бы подумать, обсудить и вынести вердикт о целесообразности») прозвучало из уст руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга: сначала вскользь — на XXI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», а затем уже более четко — на Финансовом форуме лидеров рынка недвижимости*.

Если вкратце: для поддержки жилых проектов предлагается принять программу субсидирования ставок для застройщиков, чтобы ставка по кредиту в рамках проектного финансирования не поднималась выше текущего уровня ключевой ставки ЦБ (в настоящее время 7,5%) вне зависимости от динамики продаж. «Прежде всего программа поддержит запуски 2022 и начала 2023 годов, а также позволит застройщикам не бояться запускать новые проекты в течение года. Потенциально это может поддержать строительство не менее 80-85 млн квадратных метров», — отметил Михаил Гольдберг.

Согласно данным, которые привел эксперт, за первый квартал 2023 года девелоперы начали строительство 10 млн «квадратов» жилья в многоквартирных домах, что на 20% больше, чем годом ранее (причем база первого квартала 2022 года была высокой, а запуски начали замедляться только в марте, напоминают в «Дом.РФ»). Ипотечное кредитование также показало результат выше ожидаемого: выдано 330 тысяч кредитов на 1,2 трлн рублей (на фоне рекордного первого квартала 2022 года снижение составило 15%). Так что пока прогнозные показатели 2023 года — где-то плюс-минус на уровне прошлогодних.

Но вот какая неприятная тенденция наблюдается на рынке примерно с середины прошлого года: объем непроданного жилья в стадии строительства постоянно растет и на ключевых рынках, в частности, московском, и в целом по стране. По статистике «Дом.РФ», в абсолютном выражении этот показатель на 25% превышает средний уровень 2019-2021 годов. «Сегодня застройщиками продано 28% от всего строящегося жилья (98 млн квадратных метров), а степень готовности проектов — около 34%. При этом почти половину возводимого жилья в стране (42,4 млн «квадратов») составляют проекты, по которым накоплена достаточная подушка безопасности (распродано около 45% квартир). По проектам, запущенным в 2022 и 2023 годах, распроданность составляет 13% при строительной готовности 17%», — делятся подсчетами эксперты.

«В целом такое соотношение соответствует нормальной модели проектного финансирования. Вместе с тем в случае дальнейшего снижения спроса для проектов с низкой строительной готовностью и распроданностью возникают риски снижения темпов наполняемости счетов эскроу, роста ставок по проектному финансированию и ухудшения финансового состояния застройщиков. В этой связи программа субсидирования ставок существенно поддержит рынок и даст возможность застройщикам продолжить запуск новых проектов в любом сценарии», — уверен Михаил Гольдберг.

По мнению управляющего партнера Dombook, основателя компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, субсидирование ставки проектного финансирования может стать временным инструментом поддержки строительства многоквартирного жилья. Однако его, этого инструмента, эффективность будет зависеть от детальной проработки инициативы.

Ирина Доброхотова
управляющий партнер Dombook, основатель компании «БЕСТ-Новострой»
«По нашему мнению, субсидирование должно быть целевым. Целесообразно определить регионы, нуждающиеся в новом строительстве жилья, а также категории застройщиков, которым необходимо оказать поддержку. Критериями могут стать надежность застройщиков, выполнение ими сроков строительства, опыт работы в регионе, категория строящегося жилья и другие. В случае роста ключевой ставки ЦБ РФ программа даст возможность целевым застройщикам, во-первых, не увеличивать затраты на строительство, что позволит не повышать цены на жилье для конечного покупателя, во-вторых, сохранить рабочие места, в-третьих, выводить в реализацию новые проекты там, где это нужно (соответствует планам развития региона), а не на перенасыщенных рынках. Субсидирование должно простимулировать выход на рынок жилья конкурентоспособного продукта, в том числе в разрезе «
цена — качество»
. Массовое же субсидирование застройщиков, как показывает практика, может дать минимальный эффект для отрасли на фоне значительных государственных затрат».

Еще один вариант поддержки застройщиков предлагает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков*. По оценкам компании, сегодня около 45% представленных на первичном рынке лотов остаются нераспроданными: по сравнению с весной 2022 года доля «зависшего предложения» выросла на 10%. Чтобы переломить ситуацию, необходим новый механизм, который позволит девелоперам стимулировать вторичный рынок жилья и таким образом расширить собственную воронку продаж, считает эксперт.

По его словам, ранее в столичном регионе до 30% покупателей квартир на первичном рынке использовали средства, вырученные от продажи имеющегося жилья. Однако сейчас из-за непростой ситуации на вторичном рынке такой способ улучшить свои жилищные условия москвичи используют заметно реже.

«Банки могли бы кредитовать девелоперов под покупку вторичного жилья по модели трейд-ин. После того как у клиента выкупят старую квартиру, он может выбрать новую в одном из проектов девелопера, а старую девелопер в дальнейшем сможет реализовать после отделки и, при необходимости, юридической очистки. Создание такого механизма будет с юридической точки зрения непростым, но он позволит многим девелоперам самостоятельно стимулировать продажи на вторичном рынке», — поясняет Анатолий Клинков.

Сейчас рынок функционирует нормально за счет государственных программ субсидирования ипотечного кредитования, говорит эксперт. «Однако усиление тренда на сокращение спроса приведет к пересмотру финансовых моделей, росту ставок по проектному финансированию для девелоперов, а в отдельных случаях — и к временной приостановке выборки кредитных линий на строительство. Поэтому любой способ стимулировать спрос сейчас будет ценным для отрасли», — считает Анатолий Клинков.

*Есть в распоряжении BFM.ru