Элитный рынок Москвы: вчерашние прогнозы и сегодняшние расклады

Дмитрий Халин, CEO и управляющий партнер компании Intermark Real Estate

«Оценивая ситуацию на вторичном рынке, мы действительно видим, что растет число предложений, по которым продавцы перешли в цены в долларах или евро, хотя пока это лишь около 10% от общего объема предложения жилья ценой от 60 млн рублей и выше. Если смотреть лоты бюджетом более 250 млн рублей, то доля предложений, номинированных в иностранной валюте, будет приближаться к 20%. Помимо этого, значительная доля продавцов (примерно 15%) выбрали квазивалютную стратегию: они не переходят в инвалюту, но тем не менее корректируют рублевую цену в зависимости от курса доллара. Подобная стратегия удерживает продавцов от перехода на чисто валютные цены, которые покупатели бы воспринимали как сигнал к необходимости платить резиденту в валюте, в то время как сама валюта на расчетных счетах сейчас в таком объеме не востребована. Поэтому большинство продавцов больше стремятся получить оплату в рублях; когда курс начинает расти и доля таких желающих растет. Суммарно обе категории продавцов составляют порядка 20% от общего числа предложений. Если говорить о скидках, то средний дисконт остается примерно на том же уровне, что и ранее (6-8%), но наблюдается своеобразное расслоение: все больше сделок совершается без скидок или с небольшими дисконтами до 3%. Есть и вторая группа сделок, где речь идет о более высоких корректировках: изначально такие продавцы хотели протестировать рынок, выставляли объекты по достаточно высокой цене в надежде, что на них найдется претендент, но подобные покупатели находятся все реже, а такие продавцы вынуждены корректировать свою цену запроса гораздо сильнее, чем отражают среднестатистические показатели. Что касается предложения, оно действительно перестало расти. Думаю, по первым месяцам текущего года условно на две проданные или снятые с продажи квартиры приходится полторы вновь вышедших. Мы видим, что, с одной стороны, активизировался рынок аренды, и если текущая цена не устраивает продавцов, то они находят для себя оптимальным снимать квартиру с продажи и сдавать ее. Тех же, кто выставляет объект на продажу, становится все меньше. Думаю, что если все пойдет такими темпами, то к концу текущего года объем предложения может сократиться на 20-25%. Оценивая прогнозы о том, что не стоит ждать гиперактивности, стоит отметить: все подтверждается текущими наблюдениями за рынком. Если рассматривать март и апрель 2023 года, то число сделок примерно сопоставимо с мартом и апрелем прошлого года после начала СВО. Но в целом активность, конечно, за четыре месяца в годовых показателях демонстрирует значительное снижение, поскольку в начале прошлого года рынок был достаточно активным. Подводя итог, скажу: мы действительно не увидим серьезного проседания и роста числа сделок. Рынок останется при своих, если не последует серьезных потрясений экономического или политического характера».

***

Сергей Михайлов, коммерческий директор ГК «БЭЛ Девелопмент»

«Первичный рынок элитной недвижимости был и остается рублевым. Волатильность рубля делает неуместной экспозицию лотов в валюте. В элитном сегменте на начало 2023 года и так было заявлено довольно много проектов, сейчас они находятся в разной степени готовности. Объем представленного жилья не растет и в ближайшей перспективе расти не будет. Учитывая то, что в прошлом году был серьезный отток части покупателей-экспатов, которые являлись одними из ключевых инвесторов рынка элитной недвижимости, в сложившейся ситуации многие девелоперы готовы на дисконты. Они открыто или в переговорах с конкретным клиентом предоставляют скидки. Все покупки сегодня являются рациональными и обдуманными. Сокращение доходов, рост налогов и стоимость продовольственной корзины, отказ от «околонулевых» ипотечных ставок и низких первоначальных взносов также существенно сдерживают рост потребительского спроса. При этом в комфортной ситуации находятся элитные проекты, которые почти готовы или уже введены в эксплуатацию. Ведь сегодня для рационального покупателя таких лотов важно качество дома: его волнует, кто является производителем систем кондиционирования, отопления, лифтов, мебели и отделочных материалов МОПов. От требовательного покупателя нет смысла ждать покупательской гиперактивности, но существенного проседания по объему сделок в качественных проектах мы не увидим».

***

Екатерина Румянцева, основатель экосистемы Kalinka

«С учетом реалий 2022 года и произошедших событий, которые внесли существенные коррективы в развитие рынка недвижимости, мы в принципе не вполне согласны с большинством положений из представленных прогнозов. Если говорить про реалии 2023 года, то сохранился вектор развития, который наметился в 2022-м. Так, с начала года сохраняется достаточно высокая девелоперская активность: стартовали продажи семи элитных проектов, также на рынок вышли новые очереди уже действующих проектов. В апреле выход новых проектов продолжился на высоком уровне, стартовали еще четыре новых проекта. На этом фоне при сдержанном спросе суммарный объем предложения возрос до 40% за год, перевалив за 411 тысяч квадратных метров. Объем вторичного рынка элитного предложения также возрос на 42% за год, до 165 тысяч квадратных метров. Средневзвешенная стоимость элитного предложения на первичном рынке сохраняется на высоком уровне, составляя 1,39 млн рублей за «квадрат», однако за год показатель снизился на 10%. При этом снижение связано не только с корректировкой ценообразования элитных проектов, но и с высокой долей предложения, экспонирующегося годом ранее в иностранной валюте при высокой волатильности курса в марте 2022 года. Новое предложение выходит преимущественно в рублях, в результате на первичном рынке в иностранной валюте экспонируется всего лишь 3% предложения против 19% годом ранее. На рынке вторичного элитного жилья за год также происходил достаточно массовый перевод цен экспонирования в рубли: доля лотов с ценами в валюте за год снизилась с 47% до 20%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке составила 1,16 млн рублей, снизившись более чем на 30% за год. Сохраняется достаточно активное использование дисконтов и предоставление скидок, в том числе индивидуальных. В некоторых проектах с наиболее низким спросом продолжается корректировка ценообразования (полностью или на определенные лоты). Однако в первом квартале 2023 года наблюдалось снижение спроса на первичном рынке на 12% за квартал, несмотря на поддержание продаж через предоставление рассрочек и скидок. По сравнению с показателем первого квартала 2022 года спрос упал более чем на 50%. При этом конкуренцию для первичного рынка составляет вторичный рынок, где уровень цен в той же локации может быть существенно ниже, а лоты готовы для проживания».

***

Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan

«О гиперактивности в премиальном сегменте говорить не приходится, но активность есть. С начала года на сделки выходят те клиенты, которые занимали выжидательную позицию на протяжении 2022 года. Есть даже такие «архивные» покупатели, которые откладывали сделку с конца 2021 года. Новые покупатели тоже очень рациональные и не отличаются стремительностью, хотя настроены более решительно. Объем предложения на рынке высокобюджетного жилья вырос за последний год, но сейчас подвергается корректировкам. Некоторые девелоперы снимают с продаж дорогие лоты, например пентхаусы, рассчитывая реализовать их в период стабилизации рубля. Другие девелоперы придерживаются иной стратегии и предоставляют хорошие индивидуальные дисконты на стадии заключения сделок, чтобы ускорить процесс реализации лотов. Дисконты, как и реклама, — двигатель торговли, поэтому они будут всегда, это важная составляющая рыночных отношений. У нас сейчас пользуется спросом практика, когда индивидуальный график рассрочки формируется исходя из бюджета покупки квартиры, рассчитанного с учетом стоимости предстоящего ремонта. Таким образом, клиент видит всю картину своих расходов целиком, а с расчетами ему помогают наши дизайнеры по интерьеру и сметчики. Это подход позволяет в разы повысить лояльность клиента и сократить срок принятия решения о покупке. Что касается валютных цен, то сейчас практически нет клиентов, готовых обсуждать сделку в валюте».

***

Дмитрий Новиков, директор по продажам жилой недвижимости R4S Group

«Сейчас на рынке наблюдается активный рост числа объектов, экспонируемых в рублях, а вскоре их доля достигнет практически 100%. По большей части проекты в долларах или евро реализовывались с привлечением иностранных инвесторов или мировых брендов, которые ушли из России. Такая практика придавала статусности лоту, несмотря на то, что на момент покупки его стоимость конвертировалась в рубли и оплата принималась в рублях. Клиентов привлекала причастность иностранных компаний, повышался уровень доверия к объекту, и инвалютные цены были хорошим маркетинговым ходом на рынке элитной недвижимости. На сегодняшний день иностранное присутствие вряд ли может привлечь покупателей, а недвижимость, экспонируемая не в национальной валюте, осталась в основном только за городом. Дальше: на первичном рынке элитного сегмента нет и не ожидается больших дисконтов, максимум, который может получить покупатель, — это 3-5%. Все проекты, сдача которых заявлена на 2023-2026 годы, оцениваются в 2-2,5+ млн рублей за квадратный метр, а некоторые квартиры уже проданы по цене 3,5 млн рублей за «квадрат», даже не имея фундамента. Все это говорит о высоком покупательском спросе и платежеспособности клиента в сегменте элитной недвижимости. Девелоперами заявлено большое число объектов нового строительства, средняя цена которых на уровне или выше рыночной. На вторичном рынке недвижимости класса делюкс еще можно найти лоты со скидкой. В основном это связано с желанием собственника ускорить процесс продажи, однако доля и таких предложений сильно сократилась. Сейчас на рынке реализованных объектов класса делюкс образовывается дефицит: объем готового предложения падает в связи с растущей потребительской активностью. У девелоперов была небольшая вынужденная пауза, но уже сейчас премиальные застройщики начали стремительно выводить новые объемы. Отмечу, что сроки реализации элитного объекта — два-три года. Таким образом, разница между спросом и предложением будет сокращаться, но медленно и планомерно. Соглашусь, что клиенты стали более рациональны в покупках. Потребность в реализации накопленного капитала возросла, однако гиперактивных и необдуманных сделок с недвижимостью на московском рынке почти нет, решения принимаются точечно и осознанно. Людям по-прежнему необходимо качественное жилье в правильной локации, и потребительский запрос на него всегда будет стабильным».

***

Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» («Росстройинвест») в Москве

«В конце прошлого года прогнозы на рынке были различными. Что касается наших представлений и ожиданий, то мы предполагали, что кризисные явления неизбежно приведут к корректировке цен, однако не во всех проектах. Как правило, ликвидные лоты в популярных объектах не теряют в цене даже в турбулентные времена. Сейчас застройщики подходят с ювелирной точностью к ценообразованию, учитывая все нюансы каждого из экспонируемых лотов. На данный момент ситуация начинает выравниваться. Размер предлагаемых скидок постепенно уменьшается, но дисконт 10-20% на рынке найти можно. Минимальные скидки предлагаются в объектах, финансовые модели которых рассчитывались в 2021 году, когда объемы продаж показывали пиковые значения. Действительно, по ряду ранее заявленных новых проектов сроки старта были перенесены на более поздний период в связи с необходимостью корректировки финансовых моделей. Однако значительного снижения объема предложения высокобюджетного жилья не наблюдается. В целом мы видим, что клиенты адаптировались к новым реалиям и проявляют больший интерес, чем в конце 2022 года. Можно сказать, что объемы продаж сейчас сопоставимы с показателями 2019-2020 годов. Клиенты приобретают недвижимость рационально, выбирая наиболее комфортный и экономически выгодный вариант. В высокобюджетном сегменте наблюдаем небольшой рост персональных предложений».

***

Марина Руднева, управляющий партнер девелоперской компании Vos’hod

«Участники рынка новостроек в сегменте высокобюджетной недвижимости уже довольно давно номинируют цены в рублях, и эта тенденция, за редкими исключениями, сохраняется и в нынешних условиях. На фоне волатильности валют номинация цен в рублях является предпочтительной, так как не несет для девелопера рисков реализовать проект дешевле плановых показателей и исключает многочисленные отказы покупателей от сделок в связи с менее привлекательной, чем у конкурентов, ценой. В настоящий момент валютные прайсы на рынке элитной жилой недвижимости Москвы сохранились буквально у трех жилых комплексов, хотя на вторичном рынке эта практика все еще распространена. На протяжении 2022 года и в первом квартале 2023 года объем предложения в сегменте элитной недвижимости Москвы постепенно рос за счет выхода новых проектов. В апреле 2023 года на первичном рынке в ЦАО было представлено около 60 проектов, включая те, которые находятся в стадии закрытых продаж. Спрос в сегменте сохраняется даже в турбулентные времена. Целевая аудитория высокобюджетных проектов наименее подвержена влиянию кризисов и зачастую использует их с целью упрочить свои финансовые позиции, что подтверждает ряд крупных сделок с пентхаусами и квартирами редких форматов, заключенных за последние три месяца. Судя по данным за первый квартал этого года, качественные показатели сделок в сегменте делюкс выросли. Например, средняя цена и бюджет сделки выросли почти на 20%».