Центробанк меняет регулирование ипотечного рынка

Речь идет о новых надбавках для банков к коэффициентам риска по вновь выданным кредитам. Если банки не готовы их обеспечивать, то должны увеличить минимальный первоначальный взнос для заемщика с 10% до 20%. Эксперты связывают это решение с необходимостью упорядочивания рынка ипотечных кредитов, большей прозрачности средств и обеспеченностью кредитов

Обновлено в 16:39

С 1 июня вступят в силу новые надбавки к коэффициентам риска по вновь выданным ипотечным кредитам. Если банк хочет избежать этих надбавок, первоначальный взнос заемщика должен будет составлять минимум 20%. А с 1 января 2024 года — 30%.

Кроме того с 1 июня вступают в силу новые требования к расчету показателя долговой нагрузки. Для более точной оценки кредитные организации смогут анализировать доходы клиентов по внутренним моделям, одобренным Центробанком.

По данным Банка России, по итогам первого квартала текущего года доля ипотечных кредитов с низким, меньше 20%, первоначальным взносом в России превышает 50%. Всего за этот период банки предоставили ипотечных кредитов на 1,3 трлн рублей.
На спрос на рынке недвижимости мера Центробанка существенно не повлияет, говорит агент по недвижимости Александр Харыбин:

Александр Харыбин
агент по недвижимости
«Достаточно много было роздано денег под низкие ипотечные проценты, которые были введены год назад, с низким первоначальным взносом. И самое главное, что раздавали их всем подряд, то есть людям с большой закредитованностью, с низкими доходами или вообще без них, и смотрели на это все сквозь пальцы. Нужно было спасать строительную отрасль в России, и банки тоже пытаются заработать максимально. И Центральный банк забил тревогу: сначала отменили низкие ипотечные ставки, субсидированные застройщиками. Теперь говорят, что хватит уже заниматься ерундой, давайте сделаем следующим образом. Либо вы, товарищи банки, берете и выдаете ипотеку под достаточно низкие проценты, но при этом всем вы должны у себя создать резерв, обеспечить деньгами эти кредиты, если заемщик вдруг не сможет возвращать деньги, вы своими деньгами покроете это все, под каждый такой кредит вы должны формировать резерв. А если вы не хотите этот резерв формировать, то вы должны поднять первоначальный взнос хотя бы до 20%, а потом и до 30%, чтобы как-то хотя бы схема выглядела надежнее. Но это не касается заемщиков, которые, соответственно, закредитованы уже по самую макушку, то есть отдают от своей зарплаты, например, 60% и более по кредитам. Если такие заемщики есть, все равно резерв под них нужно создавать, даже если 20-30% будет первоначальным взносом. Однако людей, которые в принципе в России есть с деньгами и которые сейчас формируют спрос на рынке недвижимости, их все равно много. И сильно как-то это не повлияет на спрос, даже если первоначальный взнос с 15% поднимут до 20%, потом со временем и до 30%. У 2-3% людей официально есть накопления 10 млн и свыше, а ликвидных хороших квартир в Питере, в Москве, в Сочи и еще в ряде городов, в Краснодаре меньше, чем денег у людей сейчас на руках. Если раньше все эти люди могли спокойно вкладывать в зарубежные активы эти деньги, в фондовый рынок России, иностранный фондовый рынок, выбирать, сейчас у людей выбора особо нет, у людей осталось только недвижимость в качестве инструмента для сохранения капитала, накопления капитала, для инвестирования».

При этом некоторые эксперты отрасли считают, что мера ЦБ негативно скажется на рынке ипотечного жилья, который и так снижается. В 2022 году банки выдали 1,3 млн ипотечных займов, что на 30% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении падение не такое серьезное. Россияне взяли в кредит на покупку жилья 4,8 трлн рублей, что на 15% меньше, чем в 2021 году.

Центробанк будет продолжать бороться с пузырем в ипотечном сегменте, говорит учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:

Дмитрий Ракута
учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости
«Центробанк продолжает политику ужесточения рынка, и можно сказать, что откровенно закручивает гайки застройщикам и в целом именно банковскому сегменту касаемо льготных программ. В дальнейшем я думаю, что Центробанк будет продолжать ужесточение условий, более того, помимо первоначального взноса также банки будут более тщательно проверять кредитную историю и смотреть долговую нагрузку клиентов. И рынок недвижимости находится между двух огней — это Минстрой, который дает четкий сигнал, что у застройщиков, например, падают продажи, и Минфин, который, наоборот, ужесточает требования и говорит, что нет, хватит льготных программ, хватит надувать ипотечный пузырь. И поэтому по факту рынок сейчас находится в дисбалансе, подвешенном состоянии. Безусловно, на первичном рынке недвижимости это отразится, ведь первоначальный взнос в первичном рынке должен быть, во-первых, полностью прозрачен и заведен на счет. Если, например, программы с первоначальным взносом 10% сейчас еще пользуются спросом, но застройщики говорят о том, что продаж недостаточно, то, конечно, ужесточение требований к заемщику, это касается и первоначального взноса, это касается и долговой нагрузки, отразится на первичном рынке. Продажи сократятся, и здесь нужно будет уже застройщикам совместно с банками думать, как выруливать из сложившейся ситуации».

При этом, по данным аналитиков банка «Дом.РФ», в 2022 году средний процент первоначального взноса по ипотеке составил 26%.